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| Titel des Bildes "Schon wieder hat die Vermieterin offene Müllsäcke in der Küche und Einkaufstüten voller Katzendreck im Flur abgestellt" (c) by Untermieterin |
Daher hier in Kurzform, mit den Worten der Untermieterin, eine kleine Erklärung zum Mietrecht und Untermietverträgen.
Wenn jemand sich entscheidet, ein oder mehrere Zimmer, seiner durch ihn selber angemieteten Mietwohnung anzumieten, gibt es folgendes zu beachten.
1) Er muss als Mieter seinen Hauseigentümer/Vermieter über die geplante Untervermietung informieren
2) Der Hauseigentümer muss dem Mieter dann die Untervermietung genehmigen / zustimmen..
3) Dann macht der Mieter einen Mietvertrag mit der Person, der er ein oder mehrere Zimmer seiner Wohnung vermieten möchte. In diesem wird alles geregelt, was die beiden Vertragspartner regeln wollen.
Bei Untermietverträgen ist dies insbesondere, welche Räume werden durch den Untermieter angemietet, welche Räume werden mit benutz bzw. stehen dem Untermieter durch Mietvertrag zur Nutzung zur Verfügung wie, Garagen, Terrassen, Kellerräume, Fahrradkeller, Waschkeller usw.
Im Falle der Untermieterin war neben dem angemieteten Wohnraum, die Mitbenutzung des Bades, der Küche, der Waschmaschine, des Trockners, des Herdes, sowie der zur Wohnung gehörenden Terrasse vereinbart. Sie darf dort all die Dinge tun, die dort die Hauptmieterin und eventuell mit in der Wohnung wohnende Kinder der Hauptmieterin tun dürfen. Und dies völlig gleichberechtigt!
Der Hauptmieter verliert in diesem Moment auch das alleinige Hausrecht nicht nur an dem vermieteten Wohnraum, sondern auch an den mitzunutzenden Räumen (auch Gemeinschaftsräume genannt), und den gesamten Zugängen, die der Untermieter nutzen muss um durch die Wohnung zu gelangen, oder zu den mit angemieteten Räumlichkeiten (Terrasse) zu gehen.
Durch welchen Raum er dabei laufen muss, spielt keine Rolle. Auch wenn es das Schlafzimmer der Vermieterin ist, wird es dann zum Zugang/Duchgang für die Terrassennutzung und folglich in Bezug auf den Zugang zu einem "Gemeinschaftsraum".
Was sich nicht anders darstellt als im normalen Mietbereich, sind zum Beispiel, wenn Mängel an den angemieteten Räumen auftreten. Dies gilt dann für alle Räume, die der Untermieter in der Wohnung des Hauptmieters nach seinem Vertrag nutzen darf.
Im Falle der ´Hauptmieterin waren es folgende Mängel, die zu einer Mangelhaftigkeit der Mietsache führten:
Unzumutbar zugekoteter und vollurinierter Flur durch die Katzen der Hauptmieterin.
Abgestellte und nachlässig gereinigte Katzentoiletten durch die Vermieterin im Flur.
Nicht nur die Geruchsbelästigungen waren eklatant, auch wurde somit der Fluchtweg / Zugang zum Wohnbereich der Untermieterin unzulässig vollgestellt und mit Katzenstreu verdreckt.
Zugekoteter und vollurinierter Zugang zur Terrasse, der zusätzlich völlig verdreckt und voller Unrat stand.
Anurinierte Kartons, im gesamten Bodenbereich, gebrauchtes Katzenstreu, vor Kot überquellende Katzentoilentten, Dieser Bereich war der schlimmste an den Räumlichkeiten, die die Untermieterin nutzen durfte, bzw. Zugang zu nutzbaren Räumlichkeiten war. Die Bilder dieses Raumes wird die Untermieterin nie vergessen, und dazwischen die große Zahl der Katzen der Vermieterin, die mitten in diesem Unrat liegend sogar Kitten gebaren.
Der Raum kann durchaus als "verwahrlost" bezeichnet werden.
Permanentes längerfristiges lagern offener Müllsäcke mit Katzenstreu durch die Hauptmieterin im Flur, was zu extremer Geruchsentwicklung führte. (1 bis 5 Tage, alles war dabei).
Extreme Müllmengen der Hauptmieterin in der Küche, teilweise in unverschlossenen großen blauen Müllsäcken dort einfach abgestellt. Den dabei entstehenden Geruch, besonders bei hochsommerlichen Temperaturen, muss man nicht wirklich tiefergehend beschreiben, den kann man sich vorstellen.
Durch die Kater der Hauptmieterin vollurinierte Arbeitsplatten, Herdplatte und andere Gegenstände in der Küche.
Vollurinierte Stühle/Tisch in der Küche. Kotspuren waren an diesen ebenfalls zu verzeichnen.
Erbrochenes der Katzen in der Küche, Flur, sowie Zugang zur Terrasse. Kot und Urinspuren an allen Möbeln im Flur, Küche, Türen usw.
Bevor jetzt jemand nachfragt:
Wenn Räumlichkeiten wie Küche oder Bad zur Nutzung im Mietvertrag stehen, darf der Untermieter auch dort alles, was der Hauptmieter dort darf. Dazu gehört alles, was zur normalen Lebensgestaltung gehört wie Kosmetikartikel abstellen, ein Handtuch am Handtuchhalter anbringen, in der Küche ist es dann die Nutzung der Arbeitsplatte zur Zubereitung von Speisen, die Nutzung eines vorhandenen Esstisches und der in einer Küche vorhandenen Sitzmöglichkeiten um sein Essen zu sich zu nehmen, die Nutzung der Spüle um eben Geschirr zu spülen usw.
Nicht automatisch darin enthalten ist die Nutzung von Geschirr, Töpfen, Besteck etc, die der Hauptmieter dort hat. Möbelnutzung ja, Teilenutzung nur, wenn vertraglich vereinbart, wie bim Herd der Fall.
Der Hauptmieter kann also nicht sagen, ich bin ja Inhaber der Wohnung und verdrecke die Bude so wie es mir passt, und Du Untermieter, schau wie Du damit klar kommst wenn ich als Hauptmieter eben die Küche "versifft" dir als Untermieterin hinterlassen. Es war so unappetittlich, dass die Untermieterin die Küche nicht mehr nutzte.
Nope... falsche Denkweise, da eben nicht erlaubt. Da hilft auch keine Lautstärke weiter und auch keine Ablenkung durch "Aber ich muss die Katzen der Untermieterin retten".
Die Zustände hätten die UNtermieterin durchaus sogar zu Mietminderungen berechtigt. Diese zog es aber einfach vor, die Küche und die Terrasse aufgrund der Zustände dort, einfach nicht mehr zu nutzen. Sie hätte jedoch mindern können und zahlte nach einem Hinweis auf die Minderungsmöglichkeit die Miete auch nur noch unter Vorbehalt.
Dann wird aus den "versifften" Hinterlassenschaften durch die Nutzung der Hauptmieterin sehr schnell ein Mietmangel, den der Untermieter rügen kann und auch sollte. Selbiges gilt für das Bad. Man sollte als Hauptmieter also keine völlig verschmutzte Unterwäsche auf dem Boden im Bad zwischen Toilette und Waschmaschine lagern oder ablegen.
Zum Thema Putzen: Auch dieser Bereich sollte vertraglich vereinbart werden. Manchmal gibt es auch eine Hausordnung die zum Mietbestandteil werden kann, wenn man dies entsprechend abfasst. Es wird daher oft angeraten, die Hausordnung des Mietvertrages des Hauptmieters, den dieser mit seinem Vermieter machte, auch in das Untermietverhältnis zu übertragen. Bei der Untermieterin wurde keine Hausordnung vereinbart.
In Wohngemeinschaften ist es auch üblich, Reinigungspläne aufzustellen. Auch dieser sollte am besten vertraglich vereinbart sein oder der Mietvertrag darauf Bezug nehmen.
Ist dies nicht der Fall, bleibt der Hauptmieter auf seiner Reinigungspflicht sitzen und sollte diese so ausüben, dass bei unzureichender Ausübung kein Mangel an der Mietsache durch den Untermieter bemängelt werden können. Eigentlich ganz einfach.
Nur, dann hätte zu gleichen Teilen das Kind auch Aufgaben im Putzplan übernehmen müssen, oder die Hauptmieterin zwei Bereiche (ihren und die ihres Kindes), wenn der Nachwuchs keinen "Bock" zu putzen hat.
Nun fand die Vermieterin es aber nicht prickelnd, dass die Untermieterin die Mängel rügte (es ist nun einmal unschön permanent durch Kot und Urin zu laufen der Katzen der Vermieterin) und begann einseitig Nutzungen zu entziehen, oder die Nutzung zu untersagen.
Das örtlich zuständige Amtsgericht, welches die Untermieterin anrief, machte der Hauptmieterin jedoch deutlich klar, dass dies nicht ginge und ihrerseits die Nutzung zu gewährleisten habe und man auch die Finger vom Eigentum der Untermieterin zu lassen hatte und dieses weder durch den Flur, noch in das Treppenhaus zu werfen habe.
Einen von der Untermieterin vor Gericht vorgeschlagene Aufstellung eines Reinigungsplans wurde von der Hauptmieterin abgelehnt. Tja, dann kann man da der Hauptmieterin leider nicht weiter helfen.
Thema darf die Untermieterin Fotos machen?
Ja selbstverständlich darf sie dies, auch wenn durch die Zustände in den Räumlichkeiten ein Fotografieren der Hauptmieterin verständlicher Weise missfällt. In allen Räumlichkeiten, in denen die Untermieterin, neben Hauptmieterin und Kind der Hauptmieterin, das Hausrecht besitzt, darf diese Fotos machen. Denn in diesem Moment fotografiert sie nicht nur die Räumlichkeit der Hauptmieterin, sondern zeitgleich ihre eigenen Räumlichkeiten.
Man kann einen Mieter nicht untersagen in seinen Räumlichkeiten Fotos dieser anzufertigen., wenn diese damit die Mangelhaftigkeit der Mietsache dokumentiert.
Alleine der Gedanke, lässt die Untermieterin schmunzeln, naja man weiß halt, was die Vermieterin alles versucht um nicht nach außen dringen zu lassen, was nicht nach außen dringen darf. Der benannte Seifenblaseneffekt, denn die Seifenblase der Illusionen Dritter ist dann sofort geplatzt.
Und selbstverständlich darf die Untermieterin diese Fotos auch weitergeben und möglicherweise sogar veröffentlichen. Möglicherweise nicht nur an Staatsanwaltschaften und Gerichte. Dies wird zur Zeit juristisch für die Untermieterin geprüft. Sollte es da eine wirklich zulässige rechtliche Möglichkeit einer Veröffentlichung hier im Blog geben, wird diese dann auch genutzt. Aber wie gesagt, dies ist in Abklärung.
Interessant ist Bezug auf das Hausrecht ist auch, dass der Untermieter durchaus Besuchern des Hauptmieters ein Hausverbot erteilen kann. Hat zum Beispiel die Hauptmieterin Besuch, der die Untermieterin in ihrer Privatsphäre stört, muss der Besucher der Hauptmieterin, wird ihm durch die Untermieterin ein Hausverbot erteilt, unverzüglich die Wohnung verlassen.
Beispiel: Untermieterin hat einen Termin für einen Auszug aus der Wohnung. Besucher der Hauptmieterin, die an diesem Tage Lust haben der Untermieterin dazwischen zu funken, stören dadurch die Untermieterin in ihrer Privatsphäre. Auch ohne "Dazwischenfunken" ist ein Besuch der Hauptmieterin am Tage eines Auszugs eines Mitmieters/Untermieters als Störung der Privatsphäre anzusehen.
Die Untermieterin spricht also in solch einem Fall gegenüber dem Besuch ein Hausverbot aus und lässt den Besuch der Hauptmieterin, zur Nor durch eine polizeiliche Maßnahme, sofort aus der Wohnung entfernen.
Auch kann die Untermieterin im Vorfeld dem Besuch der Hauptmieterin, sollte er solch eine Aktion planen und dies bekannt werden, auch vorab ein Hausverbot für diesen Tag erteilen, so dass an diesem Tag der Besucher des Hauptmieters erst gar nicht die Wohnung betreten darf.
Stimmt alles nicht? Da hilft googlen einmal wieder, um ganz schnell herauszufinden, stimmt alles hier im Text.
https://www.haufe.de/immobilien/verwalterpraxis/wohngemeinschaft-4-hausrecht-der-wg-mitglieder_idesk_PI9865_HI9691015.html
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